上图的这位老总名叫郑志刚，他是香港四大家族之一郑家的第三代传人，执掌着一家规模千亿的房企——新世界发展，在香港商界可谓无人不知，无人不晓。

与其他低调的香港富豪不同，郑志刚堪称“网红总裁”，非常喜欢在社交媒体上晒自己的生活，经常晒出席高端宴会的短片，或在世界各地品尝美食的瞬间，毫不避讳别人批评他炫富，其短视频更新频率甚至超过许多专职网红，在抖音上有281万粉丝。

不过，有细心的粉丝发现，进入今年后，郑志刚抖音更新频率变得越来越慢，从周更变成半月更、月更，直到上个月底，彻底停更了。

粉丝还在猜发生了什么事儿，“新世界发展”就暴雷了！

郑志刚停更的第二天，“新世界发展”发布公告称将延期支付四只永续债价值32亿美元的利息。消息一出，市场哗然。公司遭遇“股债双杀”：债券被恐慌性抛售，股价单日暴跌逾6%。

要知道，新世界发展可不是一家普通的地产公司，作为香港四大地产商之一，新世界发展一直以其相对低负债、重资产的“港式”经营模式被内地经济学者推崇，视作内地房企转型的榜样。

谁曾想，这样的榜样自身竟也深陷债务危机。这究竟是怎么回事？

问题或许出在郑志刚错估了地产下行周期的时长，笃信“逆周期经营”，在别人都不看好地产的情况下，大举借债扩张，最终压垮了公司财务。

这几年，郑志刚在全国各地兴建了十几座K11艺术广场，与传统商业广场相比，K11核心竞争力在于将艺术、人文、自然三大元素植入商业空间，打造出全球首个“文化零售”模式。

比如，上海的K11有自营的美术馆会定期邀请国际一线艺术家前来办展，还请独立设计师开店，售卖独一无二小众潮牌；再如，香港的K11建了一面2500平方米的绿植墙，打造森林环境，商场大厅也实现了自然光照明……这些理念至少领先内地同行10年。

但结果是K11叫好不叫座，每天来拍照打卡的人流不断，厕所人满为患，但真正消费的没几个，大部分去过的人会给出“不接地气”的评价。

商户看重的是实际销售业绩，若销售不佳便会选择退租。财报显示，去年，新世界发展营收同比下跌了34%，仅357亿港元。

更棘手的是，支撑K11快速扩张的巨额资金从何而来？香港开发商传统上依赖高比例自有资金（60%-80%），银行贷款占比通常不超过40%。但郑志刚很可能在扩张时，“入乡随俗”地采用了内地房企盛行的高杠杆、高周转模式，大举借贷。

当下，新世界公司账上仅剩214亿港元的现金，而年底到期的债务有322亿，根本还不起。

公司总债务为1246亿港元，净负债率58%，听上去不高是吧？那是因为没算永续债，如果算上永续债，新世界真实负债率逼近88%！

为缓解流动性压力，从去年开始，郑志刚一口气抛售了包括深圳周大福大厦，香港荃湾商场和启德体育公园在内的多处物业——这些都是其祖父郑裕彤打下的江山，郑裕彤离世仅8年，部分核心资产就已易主，不禁令人唏嘘。

不过， 新世界发展不到2000亿港元的总债务规模，相较于内地动辄上万亿债务的房企巨头，确实“小巫见大巫”。

加之其核心资产质量优良及深厚的香港豪门背景，新世纪发展尽管短期股价承压、经营面临挑战，但公司长期生存的基础仍在，通过资产处置、债务重组等方式很容易度过眼前的危机。

提到郑家，还不得不说下他们与许家印的关系，郑裕彤对许家印有着知遇之恩。

2008年金融危机席卷全球，恒大濒临资金链断裂。经人引荐，时任二线房企老板的许家印在香港结识了郑裕彤。

郑裕彤对这位比自己年轻三十余岁的企业家颇为赏识，将其引入自己创办的富豪牌局圈“大D会”。

坊间传闻，为获得资金支持，许家印曾陪郑裕彤打了三个月“锄大地”。最终，郑裕彤联合“大D会”成员刘銮雄、张松桥等人，向恒大注资5亿美元，助其度过生死劫。

2009年，在郑裕彤等香港大佬的强力背书下，恒大成功登陆港交所，从此一飞冲天，跻身内地头部房企之列。

2015年，郑裕彤退休前夕，将新世界在内地的多个项目以约200亿人民币的价格打包出售给恒大。此举当时被市场解读为“许家印帮老友去库存”，也体现了双方紧密的关系。

2016年，郑裕彤与世长辞，新世界发展正式进入郑志刚时代。

郑氏家族能否凭借其根基与手腕，带领新世界发展走出这场“豪门危机”，将是观察香港乃至整个行业复苏态势的重要风向标。

作者：9527